ابطال مزایده بانکی | راه‌های قانونی و نقش وکیل متخصص
اگر به دلیل یک وام بانکی یا تأخیر در پرداخت اقساط، خانه یا ملکی که به عنوان وثیقه نزد بانک به رهن و گرو گذاشته‌اید، در معرض مزایده است و احتمال فروش آن به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی وجود دارد، نگران نباشید.
اینجاست که سوال مهمی طرح می‌شود، آیا می‌توان جلوی مزایده بانک را گرفت یا حتی آن را باطل کرد؟
خوشبختانه قانون ساکت نیست. کوچک‌ترین تخلفات در روند مزایده، از کارشناسی غیرواقعی، آگهی ناقص، عدم دعوت بدهکار، ابلاغ نادرست تا محاسبه غیرقانونی سود و خسارت دیرکرد می‌تواند مبنای اعتراض و حتی درخواست ابطال مزایده در دادگاه باشد.
بسیاری از پرونده‌های اخیر نشان داده‌اند که با کمک یک وکیل بانکی متخصص می‌توان از فروش ناعادلانه اموال جلوگیری کرد و در بسیاری موارد امکان بازگشت اموال مزایده شده را فراهم نمود.
تعریف مزایده بانکی
مزایده بانکی فرایندی است که طی آن بانک، جهت وصول مطالبات خود از بدهکار، اموال یا وثایق در رهن خود را به فروش می‌رساند، این اقدام معمولاً از دو مسیر انجام می‌شود:
- اجرای ثبت: در صورتی که قرارداد تسهیلات بانکی در قالب سند رسمی تنظیم شده باشد و یا سند رهنی باشد. در این مسیر اگر تخلفی رخ دهد، امکان طرح دعوا برای ابطال مزایده ثبتی نیز وجود دارد.
- اجرای احکام دادگستری: در مواردی که بانک علیه بدهکار اقامه دعوا کند و دادگاه حکم قطعی بر محکومیت بدهکار صادر کند.
سند لازم الاجرا چیست؟
بر اساس ماده ۹۲ قانون ثبت، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند و متضمن تعهد پرداخت وجه یا انجام تعهد باشند، بدون حکم دادگاه قابلیت اجرا دارند. بسیاری از قراردادهای بانکی در قالب سند رسمی تنظیم می‌شوند و به مراتب سرعت عملیات اجرا در اجراییات ثبت از دادگاه بیشتر است.
فرآیند مزایده بانکی در ثبت
1. تقاضای صدور اجرائیه توسط بانک
بانک پس از انقضای مهلت پرداخت بدهی مشتری، با ارائه سند لازم الاجرا از دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی، درخواست صدور اجراییه ثبتی می‌کند.
2. بررسی پرونده توسط اداره اجرای ثبت
کارشناس اداره ثبت، مدارک و اسناد را بررسی تا صحت درخواست اجراییه تایید شود.
3. ابلاغ اجرائیه به بدهکار
اداره ثبت، اجراییه را به بدهکار یا ضامن ابلاغ می‌کند تا از موعد مزایده مطلع شود.
4. کارشناس ارزیابی اموال
ارزش مال یا وثیقه توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود تا قیمت پایه مزایده مشخص شود.
5. تعیین تاریخ و محل مزایده
اداره ثبت تاریخ و مکان برگزاری مزایده را مشخص و در سامانه و روزنامه کثیرالانتشار آگهی می‌کند
6. انتشار آگهی مزایده
آگهی مزایده در روزنامه و سامانه منتشر و اطلاعات در آن درج می‌شود.
7. برگزاری مزایده و تنطیم صورت مجلس
مزایده به صورت حضوری برگزار و بالاترین پیشنهاد دهنده انتخاب می‌شود و صورتجلسه انتقال ثبت می شود.
8. ختم پرونده اجرایی
درصورتی که مال از طریق مزایده به فروش برسد، وجوه حاصل به بانک پرداخت می‌شود و پرونده اجرایی بسته می‌شود، در غیر اینصورت مجددا مزایده برگزار می‌شود.
مسیر اعتراض به مزایده بانکی و عملیات اجرایی
1. اعتراض اولیه به مامور اجرای ثبت
در ابتدا هر ذی‌نفع (بدهکار، ضامن، راهن یا حتی شخص ثالث) می‌تواند اعتراض به عملیات اجرایی و مزایده را به صورت کتبی و مستند به مامور اجرای ثبت ارائه دهد. مامور ثبت موظف است پرونده را بررسی و در صورت لازم اقدامات اصلاحی را انجام دهد.
2. اعتراض به رئیس اداره ثبت
اگر اعتراض اولیه پذیرفته نشود، ذی‌نفع می‌تواند به رئیس اداره ثبت محل اجرای مزایده مراجعه کند تا در صورت تخلف، دستور توقف یا اصلاح مزایده صادر شود. در غیر اینصورت دستور به ادامه اجرای مزایده می دهد.
3. اعتراض به هیات نظارت ثبت
نظر رئیس اداره ثبت محل، قابل اعتراض در هیات نظارت ثبت است هیات نظارت مرجع تخصصی برای بررسی اعتراضات اجرایی است. در صورت بررسی و احراز تخلف هیات می‌تواند دستور اصلاح یا توقف مزایده را صادر کند.
4. اعتراض به مدیر کل ثبت استان و شورای عالی ثبت
اگر ذی‌نفع از تصمیمات هیات نظارت یا رئیس ثبت رضایت ندارد، می‌تواند به مدیرکل ثبت استان یا نهایتا شورای عالی ثبت اسناد اعتراض نماید.
5. دیوان عدالت اداری
در صورت وجود شرایط و نوع شکایت، می‌توان از تصمیمات و آرای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری اعتراض نمود.
6. اخذ قرار توقیف عملیات اجرایی از دادگاه
با پذیرش قاضی و سپردن خسارات احتمالی، دادگاه می‌تواند دستور توقیف عملیات اجرا و مزایده را صادر کند.
موارد اعتراض به مزایده بانکی
- عدم ابلاغ صحیح اجراییه به بدهکار یا راهن قبل از برگزاری مزایده
- نقص در آگهی مزایده
- عدم رعایت فاصله قانونی بین انتشار آگهی و روز مزایده
- عدم دعوت ذینفعان برای حضور در جلسه مزایده
- اشتباه یا تقلب در ارزیابی کارشناسی و تعیین قیمت غیر واقعی ملک
- عدم رعایت قیمت پایه کارشناسی در برگزاری مزایده
- تخلف یا تبانی در جلسه مزایده
- فقدان صورت مجلس رسمی مزایده
- مغایرت در محل یا زمان برگزاری مزایده
- عدم رعایت حقوقی مرتهن یا بستانکاران دیگر
- عدم تودیع وجه پیش پرداخت یا سپرده قانونی
- عدم حضور نماینده ثبت یا مامور اجرا
نقش وکیل متخصص بانکی در دعاوی ابطال مزایده
حوزه حقوقی و دعاوی بانکی از فنی‌ترین و تخصصی‌ترین زمینه‌های اقتصادی و حقوقی است. قراردادهای بانکی، وثایق، تسهیلات اعتباری، ضمانت نامه‌ها، مطالبات معوق و جرایم دیرکرد هرکدام مقررات و رویه‌های خاص خود را دارند. همین پیچیدگی و تفاوت رویه‌های اداری و قضایی باعث شده دعاوی بانکی از دشوارترین پرونده‌ها در محاکم حقوقی باشند.
در چنین شرایطی حضور یک وکیل متخصص بانکی ضرورت دارد. دفتر حقوقی بین‌المللی دادپویان حامی با سال‌ها تجربه موفق در پرونده‌های ابطال مزایده، توانسته است از حقوق موکلان خود در برابر بانک‌ها و ادارات ثبت دفاع کند. تخلفات رایج شامل ارزیابی ناعادلانه، انتشار ناقص آگهی، عدم رعایت مهلت‌های قانونی و رویه‌های غیرواقعی در جریان مزایده با بررسی دقیق و اقدام حقوقی قابل پیگیری هستند.
طبق تجربه این دفتر حتی در پیچیده‌ترین پرونده‌های بانکی، راهی برای احقاق حق وجود دارد. بسیاری از اشخاص حقیقی و شرکت‌های بزرگ که در معرض فروش اموال خود در مزایده قرار گرفته‌اند، دادپویان حامی را به عنوان همراه مطمئن انتخاب کرده‌اند. اگر شما نیز با خطر فروش ملک یا دارایی خود در مزایده مواجه هستید، مشاوره حقوقی و فنی با متخصصان بانکی مجرب می‌تواند بهترین راهکار را ارائه دهد.
