چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۹
بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال ۹۹، حتی با وجود ثبات بازار ارز، به دلیل اثرگذاری آرام نرخ ارز بر روی بهای مسکن و نیز انتظارات تورمی شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
معمولا در اسفندماه و نیز فروردین‌ماه هر سال بازار پیش‌بینی بازارهای دارایی بسیار داغ است و یکی از بازارهایی که بسیار مورد توجه قرار می‌گیرد بازار مسکن است. در طول سال ۱۳۹۸ مطالب و یادداشت‌های مختلفی توسط نگارنده در رابطه با بازار مسکن در این ستون آمده که در بیشتر آنها تاکید شده که بازار مسکن به دلایلی با افزایش قیمت روبرو خواهد بود. به عنوان نمونه در شهریورماه سال گذشته و در اوج رکود بازار مسکن و در حالیکه بسیاری از فعالان، بازار مسکن را تا پایان سال ۱۳۹۸ در رکود شدید می‌دیدند در یادداشتی که در همین ستون با عنوان «آینده مبهم بازار مسکن» منتشر شد بیان شد که قیمت در آن مقطع در کف خود قرار دارد و احتمال کاهش بیشتر قیمت وجود ندارد و اکنون زمان مناسب برای خرید است.
همچنین با بررسی طرف عرضه تاکید شد که هم قیمت ساخت به شدت افزایش یافته و هم بر خلاف دوره‌های گذشته واحدهای زیادی ساخته نشده که بازار با انبوه واحدهای نوساز در ماه‌های آینده روبرو شود. همچنین عنوان شد با توجه به اینکه در دوره اخیر افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش نرخ دلار و تاثیر آن بر نهاده‌های تولید صورت گرفته، ثبات این بازار در گرو ثبات قیمت دلار و انتظارات است.
البته بسیاری از تحلیلگران این حوزه پیش‌بینی‌های دقیقتر و کاملتری را انجام داده‌اند و بیان موارد بالا نه در جهت تاکید بر درستی پیش‌بینی‌ها بلکه از این جهت عنوان شد که وضعیت بازار مسکن در بسیاری از موارد با شهریورماه سال گذشته چندان تفاوتی نکرده است و همان عوامل را با اندکی تغییر می‌توان برای سال ۱۳۹۹ نیز بیان داشت.
همانطور که در شهریورماه نیز اشاره شد اصلی‌ترین مسئله افزایش قیمت مسکن مربوط به افزایش قیمت دلار و تاثیر آن بر نهاده‌ها است. این نوسانات دلار می‌تواند به همان میزان بر انتظارات تاثیر بگذارد. در ابتدای سال ۱۳۹۸ حرکت دلار صعودی بود و از ۱۳ هزار تومان در ابتدای فروردین به نزدیک ۱۵ هزار و ۷۰۰ تومان در اواخر اردیبهشت ماه رسید و پس از آن دلار روند کاهشی داشت و سپس تا مدتی در حدود ۱۱ هزار تومان نوسانات اندکی داشت. در اواخر آبان و با افزایش قیمت بنزین دلار روند صعودی خود را آغاز کرد و با قرار گرفتن ایران در لیست سیاه FATF این روند حرکتی شتاب بیشتری گرفت و در فروردین ماه نیز تداوم داشت.
بازار مسکن نیز تقریبا همین روند افزایشی را داشت؛ یعنی تا تیرماه روند افزایشی داشت پس از آن سه ماه به رکود رفت و قیمت‌ها اندکی کاهش یافت و سپس مجددا با افزایش قیمت دلار قیمت‌ها رو به افزایش نهاد. این امر نشان می‌دهد که برخی تحلیل‌ها که بیان می‌داشت که «قیمت مسکن به حدی است که از توان خرید خارج شده و در نتیجه بازار با رکود مواجه خواهد شد» سخن نادرستی است چرا که مثلا در بهمن ماه و با رسیدن متوسط قیمت مسکن در تهران به سطح ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تعداد معاملات به بیش از ۱۳ هزار فقره رسید که نشان می‌داد افزایش قیمت‌ها تغییری در رویکرد مردم نسبت به خرید نداشته و تعداد معاملات حاکی از رونق بازار بوده است. در واقع تقاضای مصرفی در بازار مسکن به حاشیه رفته و تقاضای سرمایه‌ای در کنار تقاضای سفته‌بازی عامل اصلی رشد قیمت مسکن است؛ بنابراین هر چه قدر هم که قیمت‌ها افزایش یابد، باز صاحبان سرمایه برای در امان ماندن از تورم و کاهش قدرت خرید پول به بازارهایی مانند بازار مسکن روی می‌آورند.
البته به همین نسبت اگر قیمت ارز در سال جدید در مقطعی کاهش یابد و یا به ثبات برسد احتمال اینکه مانند تابستان سال ۱۳۹۸ بازار به رکود فرو رود هست؛ چرا که انتظارات به سمتی خواهد رفت که قیمت مسکن به دلیل کاهش برخی مصالح در آینده کاهش خواهد یافت و در نتیجه تقاضا در بازار به امید اینکه در آینده واحدهای نوساز با قیمت کمتری عرضه می‌شوند از بازار خارج می‌شوند. از این رو ممکن است بازار در مهر ماه به دلیل نزدیک شدن به ایام انتخابات در آمریکا با حالت بلاتکلیفی مواجه شود و فعالان بازار منتظر بمانند تا ببینند آیا رییس‌جمهور بعدی آمریکا تمایلی برای بازگشت به برجام و یا کاهش تحریم‌های ظالمانه را دارد و یا همچنان سیاست‌های تبعیض‌آمیز آمریکا علیه ایران اجرا خواهد شد. اگر نتایج انتخابات به گونه‌ای رقم بخورد که انتظارات به سمت کاهش ارزش دلار حرکت نماید بازار مسکن به سمت رکود خواهد رفت.
با این حال باید توجه داشت به دلیل تورم، قیمت ساخت بسیار افزایش یافته و ممکن است حتی با ثبات قیمت دلار در قیمت‌های فعلی باز قیمت مسکن روند افزایشی خود را ادامه دهد چرا که هم هزینه تولید افزایش یافته است و هم تاثیرات قیمت ارز به صورت تدریجی بر بازار مسکن اثرات خود را می‌گذارد. بنابراین حتی اگر قیمت ارز ثابت بماند، باز بازار مسکن احتمال رشد دارد. از این‌رو اگر اطلاعات شهریورماه را بخواهیم به روز رسانی کنیم خواهیم دید احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد. در بهمن ماه ۱۳۹۶ قیمت دلار ۴۷۰۰ تومان بود که با افزایش ۲۰۸ درصدی در بهمن ماه ۱۳۹۸ به ۱۴۵۰۰ تومان رسید.
متوسط قیمت مسکن در تهران در همین بازه از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به بازه ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است که نشان از افزایش ۱۶۱ درصدی دارد. این ارقام در یادداشت شهریورماه که مقایسه قیمت دلار در مردادماه ۱۳۹۶ با مرداد ماه ۱۳۹۸ بود برای افزایش دلار رقم ۲۰۵ درصد و برای افزایش قیمت متوسط مسکن ۱۸۹ درصد بود یا به عبارت دیگر دلار ۱۱۶۰۰ تومانی با افزایش ۲۵ درصدی به ۱۴۵۰۰ تومان رسیده است اما متوسط قیمت مسکن در این بازه از ۱۳ میلیون ۲۰۰ هزار تومان تنها حدود ۹ درصد افزایش یافته و به رقم ۱۴ میلیون ۴۰۰ هزار تومان رسیده است و اگر به همان نسبت افزایش قیمت دلار افزایش می‌یافت باید به رقمی در حدود ۱۶میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسید.
این ارقام البته هشداری برای مسئولان هست که دسترسی به مسکن برای اقشار کم درآمد سخت‌تر و سخت‌تر می‌شود و نیاز به ریشه‌یابی دقیق مشکل دارد. راهکارهایی مانند افزایش وام مسکن و یا طرح‌هایی مانند مسکن ملی و یا مسکن مهر کمی از التهابات در مقاطعی کاسته اما نتوانسته است به طور کامل اثرگذار باشد. البته شاید اگر سیاست دولت در رونق بورس نبود میزان زیادی از سرمایه‌هایی که به این بازار در این مدت وارد شده است به بازار مسکن انتقال می‌یافت و نوسانات افزایشی شدیدتری را بر آن تحمیل می‌کرد؛ با این حال مسئله اینست که تا وقتی تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن وجود داشته باشد احتمال کاهش قیمت در آن کم است. در مجموع باید گفت در سال ۱۳۹۹ و به شرط ثبات بازار ارز یعنی نه افزایش و نه کاهش آن باز به دلیل اثرگذاری آرام بازار ارز بر روی بازار مسکن و نیز انتظارات تورمی به احتمال زیاد شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
منبع: ایبِنا
محمد گلشاهی (کارشناس اقتصادی)
