نوسانات مستمر قیمت مسکن به نفع کیست؟

سالهاست در کشور ما نوسانات مستمر قیمت مسکن، عرصه را بر مردم تنگ نموده است. مسکن، چه به عنوان یکی از نیازهای اساسی جامعه و چه به عنوان یک دارایی ارزشمند نیاز به نظارت و کنترل دارد. عوامل متعددی بر قیمت مسکن تأثیر گذارند که نتایج کنترل آنها در کوتاه مدت نمایان نمی‌شود. لذا تعلل در سیاست‌گذاری و تخصیص اعتبارات موجب شده همواره دلالان و سوداگران برنده این بازی باشند.

نوسانات مستمر قیمت مسکن به نفع کیست؟

بررسی نوسانات قیمت مسکن به دو دلیل بسیار مهم و ضروری است. دلیل اول اینکه ،مسکن به عنوان سرپناه، یک نیاز اساسی و حیاتی برای جامعه است که حذف آن ممکن نیست. دلیل دوم اینکه ،مسکن در کشور ما اصلی‌ترین دارایی مردم محسوب می‌شود. لذا نوسانات شدید قیمت مسکن می‌تواند بنیان زندگی مردم را تهدید کرده و تنها دارایی آنها را سلب نماید. بنابراین نوسانات مستمر و بعضاً غیر قابل پیش بینی قیمت مسکن مسئله‌ای است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. نکته مهم این است که نوسانات غیرقابل کنترل بازار مسکن حتی برای دولت نیز تهدید محسوب می‌شود. زیرا ناتوانی مردم در تأمین مسکن وظیفه دولت در این زمینه را سنگین‌تر می‌نماید.

عوامل مؤثر بر قیمت مسکن

عرضه و تقاضا

ارزیابی عرضه و تقاضای بازار مسکن بسیار پیچیده است. از یک سو، هزینه و زمان مورد نیاز برای عرضه مسکن سبب می‌شود امکان واکنش سریع نسبت به افزایش تقاضا وجود نداشته باشد. از سوی دیگر، عرضه مسکن تابع عواملی چون قیمت زمین، مصالح و نیروی کار است. نوسانات قیمت در هریک از این موارد در روند عرضه بازار مسکن اختلال ایجاد می‌کند. لذا ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن بسیار دشوار است.مسئله دیگر این است که به خاطر بعد سرمایه‌ای مسکن، شناسایی تقاضای حقیقی در بازار مسکن ممکن نیست. در واقع سوداگری در بازار مسکن یکی از عوامل مهم اختلال در این بازار است. دلالانی که تنها با هدف کسب سود سرشار به خرید و فروش مسکن می‌پردازند و نوسانات قیمت مسکن را تشدید می‌کنند، مهم ترین عامل اختلال در تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌روند.

سیاست‌های دولت

بازار مسکن با دیگر بازارهای سرمایه در هم تنیده است و از آنها تأثیر می‌پذیرد. سیاست‌های مالی دولت به عنوان مثال در تعیین نرخ سپرده بانکی به طور مستقیم در بازار مسکن تأثیرگذار است. کاهش نرخ سود سپرده بانکی سبب می‌شود، نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه شود. معاملات مکرر و سودجویانه دلالان سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود و در این جریان، متقاضیان حقیقی مسکن بی‌نصیب می‌مانند. البته جذابیت و سود بالای دیگر بازارهای سرمایه اعم از بورس، طلا یا بازار ارز نیز به همین منوال، سرمایه را از بازار مسکن خارج می‌کند. ولی معمولاً این جذابیت کوتاه مدت بوده و به دلیل ریسک کمتر بازار مسکن در بلند مدت همواره سرمایه‌گذاری در بازار مسکن انتخاب اول مردم است.

در مقابل، اتخاذ سیاست‌هایی از قبیل سیاست‌های مالیاتی یا اعطای زمین به انبوه‌سازان مسکن می‌تواند نقش مؤثری در افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن داشته باشد. نظام مالیاتی ابزار کارآمدی در دست دولت است که می‌تواند واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن را کاهش دهد. نکته مهم این است که اثرگذاری سیاست‌ها در حوزه مسکن نیاز به زمان داشته و در کوتاه مدت نتیجه‌ای نخواهد داشت. لذا هرگونه تعلل و تأخیر در تدوین سیاست‌ها و تخصیص اعتبارات موجب تداوم رکود بازار مسکن می‌شود.

شاخص‌های جمعیتی

شاخص‌های جمعیتی یکی از عوامل مؤثر ولی پنهان بر قیمت مسکن هستند. در این مسئله تنها افزایش یا کاهش جمعیت مدنظر نیست. ترکیب جمعیت، الگوهای مهاجرتی، میزان رشد جمعیت و میزان درآمد مردم نقش مهمی در بازار مسکن ایفا می‌کنند. به عنوان مثال آمار ازدواج و طلاق با تغییر ترکیب جمعیتی کشور بر تقاضا در بازار مسکن تأثیرگذار است. با افزایش آمار طلاق و افزایش مجردان جامعه، میزان تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یافته و این امر سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود.